6·27 규제 직후, 서울 아파트 거래량 급감…거래절벽 심화

 

 

 

6·27 대출 규제 발표 직후 서울지역의 아파트 및 빌라 거래량이 한 달 사이에 급격히 감소하며 실물 거래의 ‘거래절벽’ 현상이 두드러졌습니다.

이번 보도는 거래량의 급감과 더불어 평형별·지역별로 상이한 영향이 나타나고 있음을 상세히 분석하며, 규제의 즉각적 효과와 향후 시장 불균형 가능성을 경고합니다.

특히 대출 제한과 DSR 강화 등이 매수 심리를 위축시키며 거래의 골격을 바꾸고 있음을 시사합니다.

 

출처: 매일경제 - 6·27 대출 규제 후, 서울 주택 거래량 75% 급감

 

거래량 급감(거래량)

매일경제 기사에 따르면 6·27 대출 규제 직후 서울 아파트 매매거래량은 전월 대비 최대 75% 수준으로 감소하는 등 극심한 거래절벽이 발생했습니다. 이러한 거래량 급감은 단순한 계절적 요인이나 일시적 심리 악화로 보기 어렵고, 대출한도 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 강화라는 구조적 규제가 즉시 매수력을 제약한 결과로 분석됩니다.

특히 중·저가 실수요층은 대출 여건이 악화되자 시장 진입을 미루거나 포기하는 사례가 급증했고, 이로 인해 호가와 실제 거래가 괴리되어 급매 위주로 소수 거래만 이루어지는 비정상적 거래구조가 고착화되고 있습니다.

은행권의 대출심사 강화와 함께 주담대 한도 축소가 맞물리면서 실수요자의 자금조달 경로가 차단되었고, 투자 수요 역시 레버리지 활용이 어려워지며 관망세로 전환하였습니다.

이 과정에서 일부 지역과 일부 평형대에서는 소수의 현금부자만 거래에 참여하는 '선별적 거래' 현상까지 관찰되고 있으며, 이는 곧 시장의 이중화(일부 고가 상품은 유지, 대다수는 거래 위축)로 귀결되고 있습니다. 결과적으로 거래량 급감은 시장 신뢰와 유동성 저하를 의미하며 소비자·중개업계·금융권 전반에 걸친 리스크 재평가를 촉발하고 있습니다.

평형별 양극화(평형)

흥미롭게도 거래절벽 속에서는 평형별·지역별 양극화가 더욱 선명해지고 있습니다. 기사 분석에 따르면 대형 평형(예: 135㎡ 초과)의 평균 매매가격은 일부에서 오히려 상승하는 반면, 중소형 및 빌라 등 다수 평형대에서는 거래 감소와 함께 실거래가 하락 사례가 다수 보고되고 있습니다.

이는 현금 능력이 충분한 일부 계층이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 고가 평형을 매수하며 가격을 방어하거나 띄우는 반면, 대출 의존도가 높은 일반 중산층은 규제에 의해 시장을 이탈하면서 수요층 자체가 축소되는 구조를 반영합니다.

또한 직거래·증여성 거래 등 우회수단이 증가하고 전세 매물의 급감과 월세 전환 현상이 맞물리며 거래의 질과 구조 자체가 변화하고 있습니다.

이러한 양극화는 단기간에 해결되기 어렵고, 공급·세제·금융 정책의 종합적 조정 없이는 심화될 가능성이 높습니다. 특히 재건축·재개발 등 공급 기대감이 있는 지역은 상대적 안정세를 보이는 반면, 공급 불안정 지역은 더욱 큰 가격 압박을 받을 수 있어 지역별 맞춤형 대응 전략이 필요합니다.

요약 및 향후 대응

요약하자면, 6·27 대출 규제는 단기적으로 집값 과열 진정의 효과를 낳았으나, 거래절벽과 평형·지역별 양극화를 초래하며 새로운 구조적 문제를 야기하고 있습니다.

따라서 향후 정책 대응은 단순 규제 유지에 머무르지 말고, 공급 확대와 재건축·재개발의 실행력 강화, 실수요자 대상 금융 완화 조치 등 다각적이고 통합적인 접근이 필요합니다. 다음 단계로 시장 참여자들은 정부의 후속 정책(대출 완화 여부, 공급 실행 일정)과 실거래 데이터의 추가 변동을 면밀히 모니터링하여, 매수·매도 타이밍을 신중히 판단해야 합니다.

 

투자자 및 실수요자를 위한 권고:

• 보수적 자금계획 수립과 다중 시나리오(금리·대출조건 변화)에 따른 스트레스 테스트 수행
• 지역·평형별 수급 구조와 예정된 공급(재건축·재개발) 일정을 우선 검토
• 급격한 시장 변동에 대비한 현금 유동성 확보 및 세제·대출 규정 숙지